O Direito Urbanístico e a segurança jurídica dos empreendimentos imobiliários

O Direito Urbanístico é o ramo jurídico dedicado à regulação dos espaços habitáveis. De forma mais categórica, tem por propósito mediar os interesses dos proprietários – que visam legitimamente potencializar a utilidade de seus bens imóveis – e da coletividade – desejosa de espaço urbano verdadeiramente funcional e saudável, dotado das infraestruturas propiciadoras do desenvolvimento da vida em sociedade.

Nesse sentido, uma de suas funções mais relevantes é a adequada regulação da densidade demográfica. Afinal, se número excessivo de pessoas passa a habitar em determinada região, tornar-se-ão cada vez mais escassos os recursos necessários para a satisfação de suas necessidades.

Não é difícil pensar em exemplos: a mobilidade é prejudicada pelo trânsito carregado, não há escolas ou centros de saúde que possam atender a população, qualquer espécie de falha na prestação de serviços públicos (água, luz, telecomunicações etc.) afetará número exponencialmente maior de cidadãos, e assim sucessivamente.

Justamente por isso o Direito Urbanístico estabelece instrumentos para garantir o efetivo planejamento do desenvolvimento habitacional e corrigir as distorções promovidas por empreendimentos levados à margem do regramento de construção.

O principal caminho para tanto é o Plano Diretor, lei municipal - cuja previsão normativa primordial se encontra na própria Constituição[1] - pela qual se estabelecem as expectativas com relação a cada região da cidade, e são fixados os limites ao exercício dos direitos dos proprietários de imóveis localizados nestas.

Dessa forma, é com bases nas diretrizes firmadas na Lei que a municipalidade poderá firmar seus demais projetos e permitir ou não aos cidadãos desenvolver os empreendimentos que pretenderem.

Isto posto, as iniciativas do mercado imobiliário, além de exigirem extremo cuidado com as relações estritamente privadas, demandam especial cautela com o ordenamento público do solo urbano, sob pena de terem seus planos arruinados.

A premência das questões urbanísticas se faz notar em diversos diplomas legais. A título de exemplo, pode-se mencionar a Lei de loteamentos (nº 6766/79), pela qual se estabelece que mesmo antes da elaboração do projeto deveria o interessado buscar à municipalidade a fim de receber “diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário”.

Como consequência do tratamento privilegiado às normas urbanísticas, o empreendedor que descuida dessas questões, ainda que conte com o aval inicial da Administração Pública, poderá posteriormente ver-se em maus lençóis, dado o risco de aplicação de penalidades das mais variadas espécies, desde multas até embargamento e demolição.

Em síntese, deve-se levar em conta as disposições urbanísticas para se realizar adequada opção empresarial ou de moradia. Afinal, os instrumentos de controle da regulação urbanística, ainda que muitas vezes negligenciados pela população e pelas autoridades, possuem inegável força jurídica (garantida pelo próprio Estatuto da Cidade) e os prejuízos deste decorrentes são incalculáveis.

[1] Art. 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.  § 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.


Publicado por Caio Zaccariotto